关于《新乡市闲置商业用房、公寓等非住宅改建租赁住房加快发展保障性租赁住房（长租房）实施意见》政策解读
一、文件起草背景
为加大保障性租赁住房供应，进一步拓宽我市租赁住房供应渠道，进一步发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，有效解决保障性租赁住房职住平衡问题，着力解决我市新市民、新青年等群体住房困难问题，不断提升住房保障水平。
根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22 号)和《河南省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(豫政办〔2022〕 6 号)精神，进一步完善我市住房保障体系，利用闲置商业办公用房、公寓等非住宅改建保障性租赁住房（长租房），扎实推进我市保障性租赁住房（长租房）工作，市住建局在积极学习先进城市工作经验的基础上，起草了《新乡市闲置商业用房、公寓等非住宅改建租赁住房加快发展保障性租赁住房（长租房）实施意见》（以下简称《实施意见》）。
二、文件主要内容
《实施意见》共分为六个部分内容和相关附件，分别为指导思想、支持政策、适用范围及条件、改建流程、运营管理和其他事项，另附《改建保障性租赁住房（长租房）项目的申请书》等4个附件。
（一）关于指导思想
该部分明确非住宅改建工作是以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房供应，进一步发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，有效解决保障性租赁住房职住平衡问题，践行以人民为中心的发展理念为指导思想。
（二）关于支持政策
该部分主要明确非住宅改建租赁住房后国家支持政策。一是资金税费支持政策。支持符合条件的保障性租赁住房（长租房）项目积极争取中央、省级财政的各项补助资金；用水、用电、用气、用暖价格按照居民标准执行。二是金融支持政策。支持银行业金融机构按照规定向项目自持主体提供长期贷款、发行金融债券,,在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。三是公共服务政策。明确项目纳入社区管理，承租人按规定享受义务教育、医疗卫生等基本公共服务。
（三）关于适用范围及条件
该部分明确了非住宅改建工作的实施区域为卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区、高新区、经开区等范围内，同时规定城市重点功能区和主干道沿街主要节点的商业办公用房等；土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地；房屋已列入征收范围；土地剩余使用年限低于8年的非住宅建筑，不得改建。
明确了非住宅改建为租赁住房项目的相关条件，改建项目须产权明晰，并已取得不动产权证书，且不存在查封登记、异议登记等限制交易的情形；同时改建须以整栋、整层、整单元为基本改建单位，改建规模原则上不少于60套（间），且建筑面积2000平方米（含）以上；户型面积以70平方米及以下为主（原则上70平方米及以下户型比例大于70%）；满足职住平衡、供需平衡要求。在满足以上条件的基础上，存在设计结构改动或荷载增加的项目，还须原设计单位或具有相应资质等级的设计单位确定是否需要进行房屋安全鉴定；同时，改建项目应参照《住宅设计规范》（GB 50096-2011）标准与要求进行设计和施工，参照河南省住房和城乡建设厅《关于印发河南省保障性住房建设导则（试行）的通知》（豫建〔2012〕78号）“推荐标准”进行简约、环保的装饰装修，配置必要的生活设施用品。
（四）关于改建流程
该部分明确了改建工作以区政府（管委会）为主体，市住建局为牵头部门，具体工作由市保障性住房服务中心承担，联合市城管、财政、资源规划、不动产登记、税务等相关单位联合开展，具体程序分为提交申请、项目审核施工验收和项目备案等四个程序。
第一步，提交申请。该环节明确了改建项目和改建申请人（单位）提供的材料。
第二步，项目审核。区政府审核通过同意后，改建单位依次向市资源规划、城管、住建部门提出申请，提出后方可启动改建程序。
第三步，施工验收。该环节规定项目改建完成后，改建主体应依法办理消防验收、竣工验收等手续，验收通过的项目，由市住建、城管行政主管部门联合出具确认书，确认项目性质。明确规定不需要改建可以直接入住的安置房、人才公寓、政府产权住房等项目公示期满后直接出具确认书，确认项目性质。
第四步，项目实施。该环节要求项目单位取得确认书，报市住建、城管、资源规划、税务、不动产登记部门。由不动产权利人向市不动产登记部门提出增加注记。
（五）关于运营管理
该部分明确了改建后的保障性租赁住房（长租房）项目纳入市公租房信息服务与监管平台统一管理，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，运营期3-5年。明确政府产权的公租房与保障性租赁住房（长租房），可根据实际保障需求互相转化。明确租金应低于同地段同品质市场租赁住房租金。运营期满确需退出的，应由房屋权利人或受其委托的运营单位提出恢复原有用途申请，原审核部门根据政策要求允许退出，并按规定核发注销相关认定文件，同时按程序申请取消不动产登记簿相关标记内容。
（六）关于其他事项
该部分明确了非住宅改建的租赁住房项目不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售、以租代售等；明确各县（市）、平原示范区可参照执行。
（七）附件
《实施意见》的附件部分，分别为相关单位提供了改建项目申请书、联合审核表、项目确认书、项目注销（撤销）通知等文书模板。
四、解读机关
解读机关：新乡市住房和城乡建设局