【已征集】关于对《新乡市中心城区城市更新行动指导意见（征求意见稿）》公开征求的通知
新乡市住房和城乡建设局
关于对《新乡市中心城区城市更新行动指导意见（征求意见稿）》公开征求的通知
为贯彻党中央、国务院关于实施城市更新行动的决策部署，落实党的二十大精神，加快推进中心城区城市更新行动，根据《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号）、《河南省人民政府办公厅关于实施城市更新行动的指导意见》（豫政办〔2023〕51号）文件精神，结合我市实际，市住建局会同相关部门起草了《新乡市中心城区城市更新行动指导意见（征求意见稿）》。现向社会公开征求意见。
各机关团体、企事业单位、社会组织和个人均可提出意见和建议，公开征求意见期限为30日，有关意见请于2024年1月17日前书面反馈新乡市住房和城乡建设局（电子文档请同时发至联系人邮箱）。
联系人：新乡市住房和城乡建设局 闫栋锴
邮 编：453000
联系电话：0373-3696579
2023年12月19日
《新乡市中心城区城市更新行动指导意见》
（征求意见稿）
为贯彻党中央、国务院关于实施城市更新行动的决策部署，落实党的二十大精神，按照省委、省政府工作要求，加快现代化城市建设，提升城市品质、优化城市布局、完善城市功能，根据《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号）、《河南省人民政府办公厅关于实施城市更新行动的指导意见》（豫政办〔2023〕51号）文件内容，经市政府同意，现将我市中心城区城市更新行动指导意见通知如下。
一、总体要求
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神和习近平总书记关于城市工作的重要论述，完整、准确、全面贯彻新发展理念，遵循城市发展规律，落实以人民为中心，加快转变城市发展方式，优化存量、提升品质、完善结构、彰显特色、提升效能，促进产城融合发展，低碳发展，打造宜居、韧性、智慧城市。
二、工作目标
（一）总体目标。以建设河南省副中心城市和提高城市品质为目标，积极探索渐进式，可持续的有机更新模式。到2025年，城市更新试点工作取得明显效果，打造一批城市更新示范项目，建立政策机制、标准体系，明显缓解“城市病”，人居环境更加优美，治理水平更加完善，通过实践出一条内涵式、集约式、绿色化的城市高质量发展新路。到2035年，具有新乡特色的城市更新体制机制更加完善，城市发展突出短板基本补齐，城市综合功能明显增强，宜居、韧性、智慧城市建设水平全面提升，群众生活更放、更舒适、更美好。
（二）、阶段目标。第一阶段：2023年1月至2023年12月，示范先行阶段。按照工作要求，各区政府（管委会）全面启动1-2个城市更新示范项目，并按照实施计划完成项目融资、规划设计、土地征收拆迁等前期手续，确保项目建设工程按期开工。
第二阶段2024年1月至2026年12月，深入推进阶段。各区政府（管委会）、实施主体根据城市更新实施计划和实施方案，抓好落实科学施工，确保项目稳定推进、压茬实施。
第三阶段2027年1月至2027年12月，总结提高阶段。示范项目全面完成，城市更新改造工作初见成效，城市结构、功能、布局逐步调整优化，人居环境、城市治理水平全面提升，并形成可持续发展的运作模式。
三、重点任务
（一）加快推进中心城区八大片区和四中小北街区域更新建设。深入实施片区内住宅房隐患排查和消除，加快推进危旧房改造工作。统筹片区内老旧小区综合改造，稳步实施棚户区、城中村改造。提升片区内及周边基础设施建设，补齐公交首末站、枢纽站基础设施等公共服务短板，优化路网体系，加强交通堵点治理，完善停车服务设施。加强片区地下管廊建设，结合城市老旧管网改造，一体推进城市地下空间利用，增强城市供水、供气、供暖、排水、照明、供电、通信等设施供给能力。加快推进房地产业升级转型，构建发展新模式，积极探索“拆改结合”模式，采取渐进式有机更新，围绕满足人民群众美好生活需要，改善居住条件，持续打造宜居宜业的人居环境。2023年全面启动型钢厂片区、铁西片区、大学城片区、河师大片区、高铁片区、北环农贸市场片区、高新区东部片区、凤泉湖片区8个城市更新项目，总计投资约1235亿元。。
（二）推进老旧居住区提升改造。深入实施危旧房屋隐患排查和性能检测，摸清底数、建档立卡、销号管理。加快推进无抗震设防、存在抗震安全隐患且具备加固价值的城镇房屋及学校、医院、养老机构等重要公共建筑的抗震加固工作及公交首末站、枢纽站。加强自建房安全排查整治，切实消除自建房安全隐患。建立房屋体检、养老、保险等制度，保障房屋全生命周期安全。坚持区域联动，系统推进老旧小区改造，补齐水、电、通信、气、热、环卫及道路、停车、充电等设施短板，确保到2025年基本完成老旧小区改造任务。发挥党建引领，探索街区化物业管理模式，解决老旧小区零散片区无物业管理的难题。
（三）稳慎推进城中村（棚户区）改造。围绕满足人民群众美好生活需要，改善居住条件，持续打造宜居宜业的人居环境。针对不同类型城中村（棚户区）特点，结合建筑质量状况、人居环境情况、群众意愿、历史文化保护等因素合理确定整治提升、拆除新建、拆整结合等改造方式。整治提升应加强城市和项目设计，展现传统文化风貌，重点实施安全隐患整治、基础设施改善、公共服务功能完善等基础类项目，以及公共空间营造、架空线治理、停车场地优化、公交首末站、枢纽站、充电设施建设、专业物业服务引入等提升类项目。拆除重建应尊重居民安置意愿，先行安排安置房项目供地和建设。
（四）加快旧工业、旧商业区更新改造。充分利用闲置、低效用地支持科创企业发展，提升对高端产业和人才吸引力。加强旧厂房、旧仓库等更新改造，引入科技研发、体育健身、养老服务、文化创意、“互联网+”等现代服务产业。挖掘旧市场价值，补齐设施短板，改善内外环境，完善服务功能，打造便民场所。实施旧商业街区改造升级，促进“食购游文娱展”有机融合。推动旧街区功能转换、产业转型、活力提升，引入新业态、新模式，打造一批具有地方特色的传统文化街、商业街等精品街区，增强城市活力。
（五）全面提升城市公共服务品质。围绕城市功能完善、土地集约利用、居民方便宜居目标，优化城市建设用地结构，优先保障公共交通在内等城市基础设施、公共服务设施等公共利益项目用地。严格公共服务设施配建标准，以“一老一小一青壮”为重点，通过补建、置换、改造等方式，加快补齐教育、医疗、托育、养老、菜市场、公共交通出行、社区食堂、家政服务网点等便民服务设施短板，推动完整社区建设，扩大一刻钟便民生活圈覆盖范围。拓展城市公共活动空间，改造、增建一批图书馆、文化馆、美术馆、博物馆等公共文化场馆和多功能运动场、体育公园、健身步道、小型健身运动场地等体育运动场所。推进城镇生活区设施共享、空间联动和功能融合，提升城市整体品质，促进职住平衡，加快产城融合发展。
（六）加强城市风貌塑造和历史文化保护传承。强化城市风貌塑造管理。推行总体城市设计，强化对城市地标系统、天际线、色彩、高度、密度的控制。编制城市更新详细规划，落实建筑高度、重要景观节点、开敞空间、地区特色风貌等管控要求。探索实行总建筑师负责制，赋予城市总建筑师在城市更新和城市设计管理方面的专业话语权。加强对历史文化街区、文物古迹、历史建筑和代表城市记忆的大树、古树、名木的保护与利用，严格控制大规模拆除、增建、搬迁，坚持应留尽留，保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌，全力保留城市记忆，增强城市吸引力。
（七）加强基础设施体系化建设改造。实施“断头路”“支小路”更新改造，畅通城市交通“微循环”。通过存量挖潜、新建补强、周边共享等方式，强化标准执行，补齐公共交通等停车设施短板，推进通信基础设施和公共充电设施建设。持续推进城市燃气管道等管网更新改造和城镇污水处理提质增效。加强城市应急备用水源建设和多水源联网互通，加快老旧二次供水设施改造，建设节水型城市。全域推进海绵城市建设，到2025年中心城区基本消除黑臭水体。统筹市政基础设施和城市地下空间，因地制宜推进综合管廊（沟）建设，实现城市地下基础设施规划“一张图”、建设“一盘棋”、管理“一体化”。推进城市信息模型基础平台建设，加强社区5G等信息通信基础网络建设，加快智慧社区和智慧物业发展，推进公共交通设施和市政基础设施智能化建设和改造，协同发展智慧城市与智能网联汽车。
（八）提升城市安全韧性水平。全面开展城市基础设施普查，加快构建安全风险分级管控和隐患排查治理双重预防机制。整合燃气、桥梁、综合管廊等设施的信息系统，在城市运行管理服务平台上搭建城市生命线安全运行监测系统，实现全方位监测、及时预警、精确溯源、实时处置。统筹城市防洪排涝，优化城市防洪排涝通道设置和滞洪蓄洪空间布局，系统推进易淹易涝片区整治。稳步推进“平急两用”公共基础设施建设，提升城市应急避灾能力，统筹城市发展与安全。完善城市灾害监测预警和应急预案体系，建立指挥统一、部门联动、军地协同、运转顺畅、处置高效的城市应急救援指挥体系，提升城市安全韧性管理能力。
（九）推进城市绿色发展和生态修复。以生态保护和环境治理为基础，推行以生态环境为导向开发模式，实现生态建设与经济发展互相促进。坚持城市绿色发展理念，推动实现“双碳”目标。建设高品质绿色低碳建筑，推进既有建筑节能、绿色化改造。加强生活垃圾、市政污泥、建筑垃圾等固体废物分类收集、利用、处置设施建设和协同处理，推进“无废城市”建设。大力推行以公共交通为导向开发模式，提高站点周边人口、岗位覆盖率，规范合理设置公交专用道，强化交通站点与城市公交、慢行系统的衔接。有序推进受损山体、水体岸线、城市废弃地及受污染土地等生态修复，恢复城市自然生态。合理优化绿化空间体系，通过拆违建绿、破硬复绿、见缝插绿等，建设口袋公园、便民绿地、城市绿道，构建完整连贯的绿地系统，推动公园绿地开放共享。
（十）提升城市精细化智慧化治理水平。完善城市管理委员会统筹协调机制，建立健全城市管理日常调度、专题研究和考核评价机制，完善城市治理标准，融合推进城市更新和文明城市创建，推动城市治理重心和资源向基层下沉，强化城市网格化管理，全面提升城市治理能力。实施管线下地、广告下墙、停车进库进位、拆除违建和围墙的“两下两进两拆”行动，提升城市品质。以物联网、大数据、人工智能、5G等技术为支撑，依托省政务大数据平台，联通整合城市运行管理服务相关信息系统，汇聚共享数据资源，加快城市运行管理服务平台体系建设，2025年年底前城市运行管理“一网统管”体制机制基本完善。
四、推进步骤
（一）开展城市体检。按照“无体检不更新”的原则，坚持“体检发现问题、更新解决问题”的工作机制，对标2023年国家城市体检基础指标体系和河南省城市体检特色指标体系，全面开展城市体检，聚焦区域内存在的短板弱项，针对存在的“城市病”提出“诊疗”方案，为下步城市更新提供准确建议。区政府（管委会）负责组织本辖区内专项体检、片区体检工作。体检过程中应当充分结合本区域城市发展和民生诉求，征询群众和相关部门意见，进行科学论证，合理确定城市更新需求并最终形成城市体检报告。
（二）编制片区专项规划。区政府（管委会）依据体检报告按照国土空间总体规划结合城市更新专项规划，编制片区更新规划和片区更新城市设计方案。片区更新城市设计方案主要包括片区更新规模、总体风貌、用地性质、规划指标、配套设施、产业布局等方面内容。
（三）制定城市更新项目实施计划。区政府（管委会）以城市更新区域评估结果为依据，确定城市更新片区内的具体项目，编制城市更新项目年度实施计划，报市中心城区城市更新工作指挥部办公室审核，经指挥部联席会议研究批复后纳入城市更新项目台账。
（四）推进项目实施。取得特许经营权的实施主体要根据实施计划制定实施方案。实施方案包括基本情况、可行性分析、规划设计方案、资金筹措方式、建设计划和方案、运营管理方案等内容。实施方案应当紧密结合城市发展战略定位和城市建设理念，以《新乡市中心城区城市更新实施办法》为指引，结合新乡市城市更新专项规划，对城市功能、 业态、形态等进行整体策划，优化调整传统产业，塑造高端城市业态，高水平、高质量推动城市更新。
城市更新应当坚持策划、设计、运营一体化，优化资源配置，充分利用政策支持，实施一片提升一片，力求实现项目自身盈亏平衡或多项目盈亏平衡。
五、组织实施
（一）区政府（管委会）是推动本辖区城市更新工作的责任主体，具体负责项目包装、划定更新统筹区域、开展区域内城市体检、拟定城市更新实施计划、房屋征收与土地整理、安置房建设与监督、改造成本核算等工作。各街道（乡镇）、社区（村）、居（村）民组，不得与任何企业签订任何城市更新改造协议。
（二）通过招标等公开竞争方式依法依规确定的城市更新项目实施主体，实施主体为项目第一责任人，负责编制更新项目实施方案、资金筹措、建设施工、运营管理等具体工作。同时根据项目情况和更新需要，可参与规划编制、实施土地前期准备、配合土地供应、统筹整体利益等工作。
(三）城市更新特许经营根据项目实际情况，合理采用建设—运营—移交（BOT）、转让—运营—移交（TOT）、改建—运营—移交（ROT）、建设—拥有—运营—移交（BOOT）、设计—建设—融资—运营—移交（DBFOT）等具体实施方式，并在合同中明确约定建设和运营期间的资产权属，清晰界定各方权责利关系。城市更新项目范围内，对于实施主体合法获取的商、住土地，自主投资开发建设并销售或经营的，不涉及移交。
（四）城市更新特许经营范围主要包括更新片区内由实施主体投资新建或修缮的所有设施形成的有形和无形资产，包含片区内物业销售收入、物业租赁收入、物业费收入、停车位销售收入、广告位/牌收入、垃圾处理费收入、管廊租赁费、路边停车位、停车场收入、充电桩收入等可实现收益的项目收入。特许经营期限原则上不超过40年。
片区范围内涉及市政府已与相关机构签订特许经营权协议的，仍然按照原签订特许经营协议执行。
六、政策支持
（一）完善土地支持政策。创新土地出让方式。更新片区范围内取得特许经营权的城市更新实施主体，在符合片区规划条件下集中开发建设保障性租赁住房，可采取划拨方式供地。经营期满一定年限并补缴土地出让金后，其产权可依法上市交易。
城市更新片区范围内的边角地、夹心地、插花地等无法单独规划或难以单独开发的零星经营性用地，完善相关手续后，采用协议出让方式供地；国有(全资)公司投资建设的农贸市场、社区综合体、公共交通、养老设施等公共配套设施用地，符合协议出让相关规定的，采取协议出让方式供地，协议方式供地的土地价款建议按不低于宗地所在区域基准地价的70%标准收取。
城市更新片区内经营性用地(含已整理的棚改用地)可实行带方案挂牌出让，并按照“谁提出、谁落实、谁监管”的原则，由提出方与摘牌单位签订监管协议。涉及历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目，带条件、带方案挂牌供地。
坚持片区整体改造与辖区异地平衡相结合。开发价值低、不能实现经济平衡的更新片区，按照“一事一议、公益优先”的原则，可联动属地辖区内其他出让地通过带条件、带方案挂牌进行综合开发，实现辖区内更新项目平衡。
更新片区范围内用地规划及相关指标可在修建性详细规划或总图整体一次性审批、配套设施同步实施的前提下综合平衡。具体由各区县(市)人民政府牵头，组织各项目实施主体负责编制，按程序审批后实施。更新片区内的其他项目用地原则上不再进行单独地块规划调整。
城市更新项目内实施尚未开发建设的城中村遗留安置用地，在保障集体经济组织的权益下，可与城市更新实施主体合作开发或进行收储等。其他市场主体与政府已签订用地合作协议，但未供地的，依法依约解除原有合作协议。
更新片区内工业出让地及非经营性用地，根据规划要求，其用途需要调整为商住等经营性用地的，应整体纳入片区更新项目，由城市更新实施主体统筹推进。
城市更新片区内经营性用地出让起始价原则上不低于市场评估价，并综合考虑区域内房屋搬迁补偿、公共配套、基础设施、片区土地整理总成本与财政计提等费用制定。新建安置住房统一实施网签。新开发的普通商品住房按照成本法测算房价并合理确定销售价格。
更新片区内既有国有可经营性资产资源应采取竞争或协商的方式委托授权实施主体进行运维；通过更新改造新产生的公共租赁住房、公共停车场、路内泊车位、广告位、智慧路灯、充电桩等经营性公共资源，按照“谁投入，谁受益”的原则，由政府直接授权委托实施主体运营，所产生的经营收入用作项目资金平衡。法律、法规对运营维护主体的选择另有规定的，从其规定。
（二）强化规划支持。城市更新区域内项目用地性质、建筑高度、建筑密度、容积率等指标，在保障公共利益、符合更新目标的前提下，经论证并履行控制性详细规划法定修改程序后，可予以适当优化。在确保规划范围内经营性用地开发建设总量不突破的前提下，允许容积率指标在辖区内相同用地性质的未出让地块间进行综合平衡转移。在城市更新中承担文物、历史文化保护责任，或存在增加城市基础设施和公共服务设施、创新型产业用房、公共住房以及城市公共空间等情形的，可给予容积率奖励。因确有实施困难，在保障公共安全的前提下，尊重历史、因地制宜，在城市更新中对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形或者项目确有实施困难的，征询相关权利人同意后，可按不低于现状水平控制。
（三）财税融资支持政策
充分发挥政府与市场双重作用，多渠道筹集资金，推进各类资质整合和统筹使用。市级财政安排专项资金，对老旧小区改造、完整社区建设、公共服务设施完善等政府投资类更新项目，采用直接投资方式支持；对因城市发展需要、自身难以平衡的片区更新项目，采取资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式支持。
争取政府专项债支持城市更新，将城镇老旧小区改造、地下管网改造、重大基础设施建设等更新项目分类打包、整体策划，形成稳定收益渠道，积极争取发行地方政府专项债。
设立新乡市城市更新基金。由市财政局成立国有平台公司发起并认缴出资、市财政给予资金补充，设立全市城市更新引导母基金，采用母子基金模式，吸引国有企业、金融单位、建设开发运营企业、投资机构等参与子基金投资运作，重点支持片区综合更新、老旧街区改造、安置区建设、基础设施建设、产业园区建设等项目。母基金对单个子基金投资金额不超过子基金规模的20%，充分发挥母基金引导作用，带动社会资本参与。
市级财政将城市更新改造项目内土地出让收益、土地增容收益、工业仓储等土地变性收益扣除中央、省、市计提后全部补充作为新乡市城市更新基金部分。积极支持符合条件的特许经营项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。
纳入城市更新项目台账的项目可以依法享受城市配套费、建筑垃圾处理费、散装水泥费等等行政事业性收费减免和税收优惠政策。项目中需建设安置房的，建议不再配建5%的公租房或根据安置体量减少配建比例，具体情况一事一议研究决策。。
（四）房屋征收支持政策
区政府（管委会）在作出房屋征收决定时，应确保市、区两级房屋征收部门和银行三方共管账户内征收补偿资金足额到位（经估算，征收补偿费用总额1亿元以下的，足额到位；1亿元以上的，缴纳1亿）；严格执行“先补偿、后征收”、“先安置、后拆迁”的规定，安置房施工进度达到正负零后可启动开发区域建设，减轻资金压力。
城市更新片区内涉及安置区建设的项目土地可现行通过无偿划拨实施主体进行安置房建设，后续可按照出让地块所在地级别标准地价的70%补交土地出让金。
鼓励引进法律专业人才（团队）参与征收工作，为推进依法征收、公平征收、阳光征收提高政策支持，相关费用可纳入征收成本。用好用活法律法规，加强与人民法院的沟通协调，通过府院联动，争取各级法院对房屋征收工作的支持，依法推进对“钉子户”的执行力度保护被征收双方合法权益。对征收过程中公职人员违反征收补偿规定的，各级纪委、监察部门要依纪依法依规快速处理。
七、监督考核
建立健全城市更新工作监督考核机制，督查结果与各地、各部门考核结果挂钩。各区政府（管委会）、各相关部门要落实主体责任，抓好项目组织实施，每季度末及时上报工作推进情况、主要成效、存在问题和下一步打算。指挥部办公室定期对城市更新进展情况进行检查通报，严格督导考核，确保工作实效。
鼓励担当作为，对参与城市更新工作的单位和个人，因探索创新、经验不足而造成的失误，在决策程序合法、不以牟取不正当利益或者恶意损害国家利益、社会公共利益的前提下，主动止损的，不做负面评价，免于追究责任。对在城市更新工作中表现优异、成绩突出或有重大贡献的单位和个人，予以表扬和奖励。
八、宣传引导
充分利用电视、广播、报纸、网络、期刊等新闻媒体广泛动员，加大对城市更新重要意义、主要任务和政策措施等的宣传，提高社会公众对城市更新的认识、理解和支持。及时报道城市更新推进过程、实施成效，提高社会共识，共同营造良好的舆论氛围。
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