关于对《新乡市保障性住房（配售）准入、配售及封闭管理实施细则（试行）》（征求意见稿）公开征求意见的通知

为推进保障性住房建设，促进房地产市场平稳健康发展和民生改善，推动建立房地产业转型发展新模式，结合我市实际，我单位起草了《新乡市保障性住房（配售）准入、配售及封闭管理实施细则（试行）》（征求意见稿）。现面向社会公开征集意见和建议。

公开征求意见期限为15日，有关意见和建议请于2024年7月24日前以电子文档形式，注明姓名和联系方式发至邮箱：xxszjjzfbzk2023@163.com。

2024年7月9日

新乡市保障性住房（配售）

准入、配售及封闭管理实施细则（试行）

（征求意见稿）

一、总则

第一条 【目的】为规范配售型保障性住房运营管理，根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）和《新乡市保障性住房（配售）管理办法》等文件精神，结合我市实际制定本细则。

第二条 【定义】本细则所称配售型保障性住房（以下简称“保住房”），是指由政府提供土地、财税、金融等政策支持，限定配售对象、套型面积、配售价格、处分权利，面向符合条件家庭配售的具有保障属性的住房。

第三条 【适用范围】新乡市行政区域范围内“保住房”的申请、审核、配售、回购等工作，适用本细则。

第四条 【部门职责】市住建局会同发改、财政、自然资源等部门，加强对规划建设“保住房”工作的组织协调和督促指导，并研究制定完善相关配套政策。其所属的市保障性住房服务中心具体负责申购资料审核、日常服务等工作。

市不动产登记和交易中心负责配合查验申购家庭住房情况，办理“保住房”不动产登记。

市税务局、市财政局等相关部门负责落实“保住房”的税费优惠政策。

金融部门、中国人民银行新乡市分行、国家金融监督管理总局新乡监管分局负责指导银行业金融机构优化信贷服务，提供“保住房”个人住房按揭贷款。

市住房公积金管理中心负责提供“保住房”个人住房公积金贷款。

二、配售对象和条件

第五条 【配售对象】“保住房”配售对象为本市住房有困难且收入不高的工薪收入群体、城市需要的引进人才以及经“保住房”工作专班（以下简称“工作专班”）研究确定符合申购标准的其他群体等。

第六条 【准入条件】申请购买“保住房”，应当满足以下条件：

（一）以家庭为单位申购，18周岁以下的家庭成员应当计入家庭人口，不影响其成年后享受“保住房”申购政策；18周岁及以上的家庭成员可计入家庭人口，也可作为单户家庭独立进行申购，计入家庭人口的，视为已享受“保住房”。申购家庭应选取1人作为“保住房”的主申请人，主申请人应具有完全民事行为能力，其他家庭成员为共同申请人。

（二）申购家庭应至少有一名家庭成员为本市户籍（包含各区县）或在本市工作满一年及以上的非本市户籍（需提供工作单位证明）。

（三）申请人及其家庭成员在本市市区范围内（不含平原新区、经开区及各县）无自有住房，或家庭人均自有住房建筑面积不足30平方米。自有住房包括：商品房、经济适用住房、房改房、拆迁安置房等。

（四）配售以家庭为单位，每个家庭原则上只能购买一套“保住房”。享受公租房及配租型保障性住房的家庭购买“保住房”后，应在交付入住后退出公租房及配租型保障性住房。

（五）城市需要的引进人才，不受户籍、工作年限等条件限制。“保住房”优先面向城市引进人才供应。

第七条 【优先情形】符合保障资格且有以下情形的可优先进行配售选房。

（一）本市最低生活保障家庭；

（二）具有本市市区户籍、在房屋征收范围内居住，因房屋被征收，在本市市区内无其他住房的；

（三）家庭成员中有《军人抚恤优待条例》规定的重点优抚对象、有市级以上劳动模范等先进人物、有市级以上优秀志愿者、有县级以上见义勇为者的；

（四）符合《新乡市住房和城乡建设局关于推进公共租赁住房精准保障工作的通知》新建【2020】143号文件规定的人群。

三、配售价格

第八条 【配售价格】“保住房”配售价格主要由土地价格、建安成本、不超过5%的利润等相关成本组成。与“保住房”项目直接相关的城市道路和市政基础设施，以及教育、医疗、养老等公共服务设施不摊入配售价格，经第三方审核后报工作专班批准。项目运营公司可根据批准的均价，结合楼栋、楼层、朝向、户型等因素拟定单套房屋销售价格，实行一房一价，明码标价，向社会公布，接受监督。项目最终销售均价不得超过核定均价。

四、配售流程

第九条 【配售原则】“保住房”可实行现房配售，也可采取预售制，应当遵循公开、公平和公正的原则。

第十条 【配售方案】项目配售前，项目运营公司制定项目配售方案，应包含项目基本情况、准入条件、配售程序、配售价格等内容，配售方案经工作专班审核后，对社会公布。

第十一条 【配售程序】“保住房”配售实行公告、申请、审核、选房和交付制度，具体按以下流程实施配售：

（一）项目公告。项目运营公司制定“保住房”项目配售方案，经工作专班审核后，向社会公布。配售公告中应当明确房源情况、受理时间、受理程序等内容。

（二）购房申请。符合我市保障对象条件、有购房意向的家庭及城市引进人才，应向项目运营公司提出购房申请，申购家庭需如实填报申请人及家庭成员户籍信息、婚姻情况、房屋信息、社保（退休）信息以及享受政策性住房情况等，并提交申购家庭成员有效身份证明、户口簿、婚姻情况等证明材料。申购家庭对申请材料的真实性负责，签订相关承诺书，同意授权相关部门进行户籍、住房、婚姻、社保等状况查验。

（三）资格审核。市保障性住房服务中心负责审核申购家庭的购买资格，如有必要时会同相关部门联合审核。

申购结果在市住建局网站和微信公众号公示，公示期间申购家庭对审核结果有异议的，可申请复核。

（四）公开选房。根据项目情况采取线下或线上选房的方式进行，申购家庭按照次序进行选房，选定后缴纳购房定金。申购家庭放弃选购或未在规定期限内选房的，选房资格作废。申购家庭放弃选房的，按顺序依次递补。

（五）签订合同。申购家庭选定“保住房”后，应当在规定时间内办理认购手续，与项目运营公司签订购房合同，缴纳购房首付款或全款。申购家庭缴纳定金后放弃购买的，定金不予退还。

（六）房屋交付。项目运营公司应当在约定时间向保障对象交付房屋。

科研、医疗及教育等企事业单位经工作专班批准可以采取定向供应的方式给予配售，并将配售结果录入系统。

第十二条 【不动产登记】购房人持知情书和购房合同等要件，按照规定申请办理不动产权登记。项目运营公司应及时将相关信息资料提供给不动产登记部门，办理“保住房”初始登记，并及时协助保障对象办理不动产分户登记。

第十三条 【费用缴纳】购买“保住房”应按照房屋所在地区住宅专项维修资金管理办法规定全额交存维修资金。

第十四条 【购房权益】“保住房”项目应纳入街道和社区网格化管理，“保住房”购房人享有相应的落户、子女就学等权益，与商品住房小区购房人享有同等基本公共服务。

五、售后管理

第十五条 【封闭管理】“保住房”实行封闭管理，项目运营公司与购房人签订《保障性住房（配售）合同》，办理权属登记手续，录入“保住房”管理系统。“保住房”除用于申购家庭购置该套住房时申请的住房公积金贷款和个人商业住房贷款抵押外，不得用于其他类型的担保及偿债等，不得设定居住权。“保住房”因银行业金融机构及住房公积金管理部门实现抵押权或涉诉等原因被处置的，房屋应当由项目运营公司按照程序回购。

第十六条 【流转管理】“保住房”实行封闭流转退出保障。购买“保住房”办理不动产权证未满5年的，原则上不得申请退出。办理不动产权证满5年的，确需退出，应向项目运营公司提出申请，经项目运营公司审核确认后予以回购，进行封闭流转。

第十七条 【回购管理】“保住房”购房人有《新乡市保障性住房（配售）管理办法》规定的回购情形之一的，由项目运营公司回购，项目运营公司应在购房人腾空房屋后及时完成验收和回购，退出的房屋及时纳入配售房源。

第十八条 【回购价格】“保住房”的回购或封闭流转价格，原则按照原购买价格+利息-房屋折旧的原则核算，房屋折旧按照主体结构平均50年（每年2%的折旧率）进行计算，利息按照签订回购协议时中国人民银行公布的一年定期存款基准利率和持有年限计算，不计复利。购房人自行装修部分，不予补偿。

计算公式：回购价格=[原购买价格]+[原购买价格×签订回购协议时中国人民银行公布的一年定期存款基准利率×房屋持有年限）]-[原购买价格×（交付使用年限×2%）]。

房屋持有年限从签订购房日期起至签订回购或封闭流转协议日期计算，不足一年的期间不予计息。交付使用年限从交付日期起至签订回购或封闭流转协议日期计算，不满一年的，按一年计算。

“保住房”由项目运营公司进行回购。退出的房屋及时纳入配售房源。

第十九条 【交易税费】因“保住房”回购或封闭流转产生交易税费的，按照相关税收政策依法依规予以免征。

第二十条 【回购基本条件】申请回购或封闭流转的“保住房”应满足以下条件：

（一）无贷款、无抵押、无租赁、未设立居住权、无法律纠纷；

（二）未改变居住用途、房屋结构无拆改、设施设备无缺失;

（三）水、电、燃气、电信、有线电视等公共事业费用和物业服务费用已结清；

（四）无法律、法规规定禁止回购的情形。

第二十一条 【特殊情形】“保住房”因继承、遗赠、离婚析产而发生房屋所有权转移的，房产性质仍为“保住房”。购买“保住房”的家庭，因继承、遗赠、婚姻状况变化等方式取得其他“保住房”的，只能保留一套，其余的“保住房”由项目运营公司回购并进行封闭流转。夫妻双方离异的，应按离婚协议或法院判决书办理不动产变更登记手续，明确“保住房”归属方，退出方若符合条件，可另行申请“保住房”。

第二十二条 【限制情形】“保住房”购买家庭应当遵守国家、省、市有关政策规定，按照合同约定使用“保住房”，不得有以下情形：

（一）擅自出租、转让、赠与房屋；

（二）改变房屋的使用用途；

（三）破坏房屋主体结构；

（四）其他违法违规情形。

第二十三条 【社区及物业服务管理】各区政府应及时将“保住房”纳入街道和社区管理，发挥党建引领作用，建立和完善居住社区管理机制。物业服务应实行市场化、专业化管理，依法公开选聘物业服务企业，由项目运营公司与物业服务企业签订《前期物业服务合同》。

第二十四条 【剩余房源】对于“保住房”项目首次配售结束后的未售房源和由项目运营公司回购的“保住房”，继续作为“保住房”使用，面向符合条件的家庭配售。如确需改作其他用途的，应当报请工作专班同意。

六、监督管理

第二十五条 【部门和机构监管】各相关部门应按照职责分工履行监督责任，项目运营公司应当严格按照本细则规定开展“保住房”建设、配售、运营管理工作，存在违法违规行为的，要立即进行整改，并依法依规承担相应责任。

第二十六条 【购房家庭监管】申购家庭通过瞒报信息、弄虚作假等不正当手段获得“保住房”申购资格的，取消其申购资格；已签订购房合同但未交付“保住房”的，解除购房合同；已交付“保住房”的，申购家庭应当按照合同约定，腾退“保住房”，涉及购房贷款的应先清偿相关贷款后，由项目运营公司依法依规回购其“保住房”，按照原购房款-房屋折旧方式核算退还金额，但不予利息补偿；逾期未处理的，应当依据合同约定，通过司法途径处理。禁止该家庭两年内再次申购其他“保住房”。

购房人有本细则规定【限制情形】之一的，由项目运营公司或相关部门责令整改，逾期不整改或整改不到位的，可根据有关政策法规和合同约定进行处理；造成损失的，购房人应依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。

第二十七条 【其他规定】本细则自发布之日起施行。