新乡市住房和城乡建设局关于印发《新乡市物业服务企业退出物业服务项目管理办法》的通知

各县（市）、区住房城乡建设主管部门：

为进一步规范我市物业管理工作，现将《新乡市物业服务企业退出物业服务项目管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

2025年9月5日

新乡市物业服务企业退出物业服务项目管理办法

第一章  总则

第一条  为规范本市物业服务市场秩序，保障物业服务正常有序衔接，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条  新乡市行政区域内，物业服务合同期满未续约或者依法律规定或合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目管理的，适用本办法。

第三条  物业服务企业退出服务项目应当本着维护社会和谐稳定，保证业主正常生活秩序，依法有序、平稳过渡的原则进行，依法认真做好物业服务交接工作，保持项目物业服务的连续性。

第四条  新乡市住房和城乡建设行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责全市物业服务企业退出项目的政策制定、工作指导。

各县（市）、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务企业退出的业务指导、监督管理工作。

街道办事处(乡镇人民政府)负责本辖区物业服务企业退出的组织指导、监督、协调和具体实施工作，及时协调解决业主、业主大会、业主委员会（物业管理委员会）与物业服务企业在退出服务项目阶段出现的问题，调解矛盾纠纷。社区、居（村）民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)做好有关工作。

第五条  公安、城市管理、市场监督、信访等相关部门及供水、供电、供气等相关专业经营单位，应当按照各自工作职责，与街道办事处、乡镇人民政府协调配合，协助做好物业服务企业退出服务项目管理的相关工作。

第二章  退出情形

第六条  业主、业主大会依法共同决定解聘物业服务企业，应当从物业服务项目的连续、稳定和长远利益出发，慎用辞退权，保证广大业主的正常生活秩序。

第七条  业主大会不得授权、委托业主委员会作出选聘和解聘物业服务企业的决定。选聘和解聘物业服务企业，应当组织业主共同表决。

解聘物业服务企业时，业主委员会或者物业管理委员会(没有业主委员会或者物业管理委员会的项目，由社区、居（村）民委员会代行职责，下同)应当于拟定召开业主大会会议之日前十五日将有关情况书面报告所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

在街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下，依法召开业主大会，由业主共同表决。业主共同表决应当依法同时满足以下条件:

(一)由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决;

(二)应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第八条  有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务项目:

（一）前期物业服务期间，建设单位按照前期物业服务合同约定的解除合同条件要求提前解约，并按法定程序已选聘新的前期物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的前期物业服务合同已生效的;

（二）前期物业服务合同期限未满或未明确具体期限，业主依法共同决定选聘新的物业服务企业的;

（三）前期物业服务合同期限届满，业主依法共同决定或物业服务企业决定不再续约的;

（四）物业服务合同期限未满，业主依法共同决定解聘原物业服务企业或者物业服务合同当事人双方协商同意提前解约的;

（五）物业服务合同期限届满，业主依法共同决定或物业服务企业决定不再续约的;

（六）由于历史形成等原因，无物业服务合同或者物业服务合同未明确具体期限，业主依法共同决定或物业服务企业决定终止服务的;

（七）物业服务企业因破产或被注销、吊销营业执照等原因致使其不能继续履行合同义务的;

（八）依法、依约应当退出的其他情形。

第三章  退出程序

第九条  物业服务企业应当严格履行退出程序和义务，依法做好物业服务交接工作，保障项目物业服务的连续性。

第十条  业主拟对物业服务企业作出退出决定的，应在街道办事处（乡镇人民政府）、社区居(村)民委员会的指导下，依照本办法第七条及相关法律法规，依法召开业主大会，由业主共同表决。

第十一条  业主大会可以采用现场集中开会讨论和书面征求意见的方式进行表决，表决结果由业主大会、业主委员会(物业管理委员会)在物业服务区域显著位置(小区公告栏、主要出入口、电梯轿厢等)公示不少于七日，业主大会或业主委员会(物业管理委员会)可以聘请公证机构对表决过程和结果进行公证。

第十二条  物业服务企业退出物业管理项目的，按照以下程序办理:

（一）告知。业主依法共同决定终止物业服务或解除物业服务合同的，业主委员会（物业管理委员会）应当提前六十日书面通知物业服务企业，并书面报告所在地街道办事处（乡镇人民政府）;

物业服务企业决定终止物业服务或解除物业服务合同的，应当提前九十日书面通知业主委员会（物业管理委员会），并书面报告所在地街道办事处（乡镇人民政府）。但合同对通知期限另有约定的除外。

（二）公示。通知发出后三十日内，业主委员会（物业管理委员会）和物业服务企业就交接内容、方式、时间、合同约定的责任界限及债权债务结算方式等事宜进行平等协商，形成交接方案，方案在物业服务区域显著位置(小区公告栏、主要出入口、电梯轿厢等)公示不少于七日。

（三）选聘新物业服务企业。业主委员会（物业管理委员会）应当在物业服务合同到期、解约或终止物业服务时间前，在所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，依法召开业主大会，由业主共同表决选聘新的物业服务企业。鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。

（四）办理退出交接。在街道办事处(乡镇人民政府)现场指导监督下，业主大会或业主委员会(物业管理委员会)与原物业服务企业根据约定的时间办理承接查验手续。业主大会或业主委员会(物业管理委员会)也可以委托新聘物业服务企业或者第三方专业机构协助其与原物业服务企业办理承接查验及移交手续。

（五）原物业服务企业按照约定的时间撤出物业管理区域。

第十三条  前期物业服务期间，业主大会尚未选举产生业主委员会，物业管理委员会也未组建的，建设单位或前期物业服务企业按照约定的解除合同条件要求不再续约或提前解约的，应提前六十日书面通知对方，但合同对通知期限另有约定的除外。

建设单位应依照本办法第七条的表决比例，依法征得业主同意后，依据相关规定重新选聘物业服务企业，物业服务标准不低于原物业服务合同约定的标准。新物业服务企业确定后，应将更换的物业服务企业的情况在物业服务区域显著位置(小区公告栏、主要出入口、电梯轿厢等)如实公示，并将签订的物业服务合同在县级物业管理行政主管部门备案。

第十四条  业主大会、业主委员会(物业管理委员会)、物业服务企业不得无正当理由拒绝或不配合履行退出的交接义务。

第十五条  原物业服务企业应当按照合同约定和业主大会的决定做好退出物业项目的相关工作，向业主委员会(物业管理委员会)、决定自行管理的业主或者业主大会委托的新聘物业服务企业办理承接查验及移交手续。

未成立业主委员会(物业管理委员会)或者其不能正常履行职责的，可在业主代表的监督下，由街道办事处（乡镇人民政府）或委托社区居(村)民委员会代为办理承接查验手续。业主大会决定实行自行管理物业的，由业主委员会(物业管理委员会)组织业主代表办理承接查验手续。

第十六条  承接查验及交接工作应按照《河南省物业管理条例》《河南省物业承接查验办法》执行，一并移交下列事项:

（一）移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备;

（二）移交物业承接查验的有关资料;

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料，运行、维护、保养记录等物业服务档案或者采用数字化管理形成的电子资料、数据;

（四）业主清册及业主欠缴、预缴费等相关资料;

（五）需办理移交登记的供电、供水、供暖、电梯登记等涉及专业经营单位的移交变更事项;

（六）移交建筑物及其附属设施的维修资金使用情况资料;

（七）结清预收、代收和预付、代付费用;

（八）委托物业服务企业管理的公共收益余额;

（九）法律法规规定以及物业服务合同约定的其他事项。

第十七条  原物业服务企业应当与接收方就相关移交事项制作物业项目移交记录，由双方签章确认。移交记录应当包括物业项目移交的时间、内容、存在问题和解决方法、责任界限和债权债务结算方式等内容。双方对物业项目移交事项存在争议的，应当在记录中载明。

第十八条  原物业服务企业办理相关移交手续后，应当及时退出物业服务项目，在办理交接至撤出物业服务区域的期间内，原物业服务企业应当维持正常的物业管理秩序，但另有约定的除外。新聘物业服务企业应当在原物业服务企业退出物业服务项目后方可进驻。业主大会、业主委员会(物业管理委员会)应按照物业服务合同的约定与新聘物业服务企业办理移交。

第十九条  物业服务合同(含前期)终止或解除的，物业服务合同当事人应当就欠缴的物业服务费用、相关设施设备权属、有关债权债务等争议，应通过协商、仲裁、诉讼等合法途径解决。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、阶段工作未完成、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接及退出，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新物业服务企业进场服务。

第二十条  经业主共同决定同意，业主委员会或物业管理委员会可聘请第三方机构具体承担物业服务企业解聘或选聘、账务清理结算、组织业主表决、物业查验及交接等工作，聘请第三方机构的费用可从业主大会工作经费、小区公共收益等途径列支。

第二十一条  业主大会、业主委员会(物业管理委员会)和物业服务企业存在不主动、不配合沟通退出事宜，未根据双方约定办理承接查验手续等情形，造成无法履行退出程序的，街道办事处（乡镇人民政府）应当督促其依法依约履行退出义务。

第二十二条  物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除该不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第四章  强制退出

第二十三条  物业服务企业违反《中华人民共和国民法典》《河南省物业管理条例》等相关法律、法规的规定，出现下列情形之一的，列为拟强制退出对象:

（一）将全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人的;

（二）采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费的;

（三）未经法定程序，擅自接管物业服务项目的;

（四）违反法律、法规规定或者物业服务合同约定，停止物业服务的;

（五）被解聘或者物业服务合同终止后，拒不退出物业管理区域的;

（六）未按照规定办理交接手续，经县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的;

（七）拒不移交有关资料、财物、资产，经县(市)、区物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的;

（八）经县(市)、区物业管理行政主管部门认定，由物业服务企业负主要责任或全部责任引发的重大群体上访或越级上访事件、重大安全生产责任事故，或其他性质恶劣、危害严重、社会影响大等违法违规行为的。

第二十四条  对于拟强制退出对象，由街道办事处(乡镇人民政府)指导业主委员会（物业管理委员会）依法组织召开业主大会，就解聘事宜进行表决，同意解聘的，按照本意见第三章的有关规定启动退出程序。

第二十五条  对于原物业服务企业拒不退出或拒不办理移交的，由业主委员会（物业管理委员会）书面报告所在地街道办事处(乡镇人民政府)，按照以下程序处理(业主委员会或者由物业管理委员会依法提起诉讼或者申请仲裁的除外):

（一）街道办事处(乡镇人民政府)接到报告后，应当组织业主委员会（物业管理委员会）、原物业服务企业等有关各方进行调解。

（二）街道办事处(乡镇人民政府)调解不成的，书面报告所在县(市)、区物业管理行政主管部门，由县(市)、区物业管理行政主管部门向原物业服务企业下达《责令整改通知书》，责令限期改正。

（三）原物业服务企业逾期不改正的，县(市)、区物业管理行政主管部门向综合执法部门进行案件移交，并对涉事物业服务企业采集认定不良信用信息，上报市物业管理行政主管部门，记入信用信息档案，向社会公布。

（四）综合执法部门依法对原物业服务企业予以处罚。业主、业主委员会（物业管理委员会）也可依法通过司法程序，请求人民法院强制执行。

第五章  法律责任

第二十六条  业主委员会(物业管理委员会)未经业主共同决定，擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的，由物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）依法责令限期改正或者撤销其决定，并通过在物业服务区域显著位置公示等方式通告全体业主。

第二十七条  业主大会、业主委员会(物业管理委员会)作出的决定违反法律法规的，物业项目所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通过在物业服务区域显著位置公示等方式通告全体业主。若其作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法通过法律途径进行进行维权。

第二十八条  当事人一方对终止、解除物业服务合同行为有争议的，双方应根据合同的约定协商解决。不能协商解决的可以请求物业项目所在地社区居(村)民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）和县级物业管理行政主管部门进行调解，或向人民法院起诉或按合同约定申请仲裁。

第二十九条  业主依照法定程序共同决定解除物业服务合同造成物业服务企业损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

第三十条  物业服务企业在退出交接过程中，违法采用暴力、恐吓等手段胁迫有关业主、业主委员会或物业管理委员会成员的，由公安机关依法处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附则

第三十一条  其他物业服务人退出或承接物业项目的管理活动，可参照本办法执行。

第三十二条  本办法由市住房和城乡建设局负责修订和解释。

第三十三条  本办法自2025年9月15日起施行。