政策解读：关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知

文件名称

　关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知

制定背景

为加强商品房预售资金监管，保证预售资金用于商品房项目工程建设，确保资金安全可控，确保房地产项目竣工交付，切实维护购房人合法权益，有效防范房地产市场风险，促进我市房地产市场平稳健康发展。

制定依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》

《城市商品房预售管理办法》

《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）

《河南省住建厅 人民银行郑州中心支行 银保监河南监管局关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》（豫建行规〔2022〕1号）

文件主要内容

一是确定监管范围。凡在我市行政区域内批准预售的商品房建设项目，其预售资金均应纳入项目所在地预售资金监管范围。

二是确定监管银行。住建部门应当会同人民银行、银保监部门通过公开招标方式，确定能够承接商品房预售资金监管服务的商业银行。

三是明确监管期限和重点监管资金额度。商品房预售资金监管期限，自合法商品房预售许可证开始，至办理不动产首次登记后终止。

四是规范监管协议和监管账户设定。住建部门、开发企业和监管银行应当签订预售资金三方监管协议，明确各方权利、业务和责任，明确重点监管资金额度核定办法、监管方式、拨付流程以及违约责任等。开发企业在申请《商品房预售许可证》前，在监管银行库中选择监管银行或其分支机构，开设商品房预售资金监管账户。

五是预售资金缴存。开发企业应将监管账户作为预售商品房房价款收款账户提供给购房人，不得向购房人提供非监管账户作为房价款收款账户。

六是监管资金的使用。重点监管资金按工程建设方案及施工进度分节点、按比例拨付，重点支持省市白名单房地产开发企业合理融资需求。在风险可控前提下，开发企业可通过商业银行保函置换预售监管资金。

七是加强监管核查。监管部门定期梳理分析各项目销售总额、施工进度和预售资金使用情况。对出现重点监管资金支出额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等情形的项目，进行专项核查。

文件主要亮点

一是强调应管尽管，重点监管。对开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均纳入监管范围。其中重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金。

二是规范了监管协议。由原来的两方监管协议调整为三方监管协议，明确了各方权利、义务和责任。

三是增加用款节点和调整拨付比例。重点监管资金拨付节点在原来7个节点的基础上，新增了3个拨付节点。解决了企业流动性资金不足的困难，保证了项目工程建设进度。