【已征集】新乡市关于闲置商业用房、公寓等非住宅 改建租赁住房加快发展保障性租赁住房 （长租房）的实施意见 （征求意见稿）

根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22 号)和《河南省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(豫政办〔2022〕 6 号)精神，进一步完善我市住房保障体系，利用闲置商业办公用房、公寓等非住宅改建保障性租赁住房（长租房），扎实推进我市保障性租赁住房（长租房）工作，市住建局在积极学习先进城市工作经验的基础上，起草了《新乡市关于闲置商业用房、公寓等非住宅改建租赁住房加快发展保障性租赁住房（长租房）的实施意见》。现广泛征求公众意见，有意见请反馈至邮箱：xxsfwzsglk@126.com。

新乡市关于闲置商业用房、公寓等非住宅

改建租赁住房加快发展保障性租赁住房

（长租房）的实施意见

（征求意见稿）

为加快推进保障性租赁住房筹集建设，规范发展长租房市场，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22 号)和《河南省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(豫政办〔2022〕 6 号)精神，进一步完善住房保障体系，扎实推进我市保障性租赁住房（长租房）工作，结合实际，现就允许部分闲置商业办公用房、公寓等非住宅改建保障性租赁住房（长租房）工作提出以下意见：

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房供应，进一步发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，有效解决保障性租赁住房职住平衡问题，践行以人民为中心的发展理念，着力解决新市民、新青年等群体住房困难问题，深化住房供给侧结构性改革，加快构建住房保障制度,不断提升住房保障水平。

二、支持政策

（一）资金税费支持政策

1.支持符合条件的保障性租赁住房（长租房）项目积极争取中央、省级财政的各项补助资金。区财政可根据实际情况,制定保障性租赁住房资金支持措施,加大资金支持力度。

2.项目单位执改建项目的《非住宅改建保障性租赁住房（长租房）联合审核表》，按照《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021 第 24 号)等有关规定执行税费减免政策，取得《保障性租赁住房（长租房）项目确认书》后，用水、用电、用气、用暖价格按照居民标准执行。

(二)金融支持政策

1.支持银行业金融机构按照规定向保障性租赁住房（长租房）自持主体提供长期贷款,向商业办公用房、公寓等非住宅改建保障性租赁住房（长租房）的住房租赁企业提供贷款,鼓励商业银行创新对相关住房租赁企业的综合金融服务。落实保障性租赁住房（长租房）贷款统计制度,在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

2.支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房（长租房）贷款投放。鼓励符合条件的企业发行公司信用类债券，用于保障性租赁住房（长租房）建设运营。支持商业保险资金参与保障性租赁住房（长租房）建设运营。

(三)公共服务政策

保障性租赁住房（长租房）项目纳入社区管理，承租人可凭半年以上住房租赁合同,申领居住证,按规定享受义务教育、医疗卫生等基本公共服务。

三、适用范围及条件

（一）改造区域

新乡市卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区、高新区、经开区范围内具有一定规模商业办公用房、公寓等非住宅存量房屋，在符合一定条件并经过审核批准后可改建保障性租赁住房（长租房）。有以下情形之一的,不得列入认定范围:

1.存量房屋土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地；

2.城市重点功能区和主干道沿街主要节点的商业办公用房等；

3.土地剩余使用年限低于8年；

4.房屋已列入征收范围；

5.经认定不符合相关规定的其他情形。

（二）改造条件

1.项目产权明晰。项目土地和房屋应产权明晰，并已取得不动产权证书，不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存在抵押等其他权利限制的,应取得相关权利人书面同意。

2.申请主体明确。土地(房屋)产权人、房源运营机构均可作为申请人,同一个项目只允许有一个申请人。产权人与实际运营机构不一致的,实际运营机构作为申请人时,须取得产权人的书面同意。

3.具有一定规模。非住宅改建保障性租赁住房（长租房）项目须以整栋、整层、整单元为基本改建单位，并具备物业管理条件。改建规模原则上不少于60套（间），且建筑面积2000平方米（含）以上，户型面积以70平方米及以下为主（原则上70平方米及以下户型比例大于70%）。

4.符合供需平衡。非住宅改建保障性租赁住房（长租房）项目原则上应满足职住平衡、供需平衡要求，在租赁住房需求集中、交通便捷、生产生活便利、配套设施完善的区域开展实施。

5.房屋土地性质不变。非住宅改建后的租赁住房（长租房）土地性质不变、原不动产登记内容不变，如遇土地或房屋征收等情形，应按照原确认用途予以执行。

6.房屋确保安全。设计结构改动或荷载增加的项目，是否进行房屋安全鉴定由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出确定意见。如遇设计整体房屋结构变动或较大荷载增加的项目，改建单位应当委托具有相关房屋安全鉴定机构进行可靠性鉴定，并出具鉴定报告，确认房屋结构安全状况，再结合改建需要进行整体设计、施工。

7.达到基本入住条件。非住宅改建保障性租赁住房（长租房）项目应参照《住宅设计规范》（GB 50096-2011）标准与要求进行设计和施工，不得破坏和变动房屋承重结构和外立面，参照河南省住房和城乡建设厅《关于印发河南省保障性住房建设导则（试行）的通知》（豫建〔2012〕78号）“推荐标准”进行简约、环保的装饰装修，配置必要的生活设施用品。改建后的项目应具备良好的卫生、通风和采光等条件，其设计、建设和管理要求应符合国家相关规范和我市公共租赁住房管理要求，确保房屋质量和消防安全。

四、改建流程

非住宅改建保障性租赁住房（长租房）工作以区政府（管委会）为主体，市住建局作为牵头部门，具体工作由市保障性住房服务中心承担，联合市城管、财政、自然资源和规划、不动产登记、税务等相关单位联合开展，具体程序如下：

(一)提交申请

1.由房屋权利人或受其委托的实施单位备齐资料向区政府（管委会）提出申请。申请资料（详见：附件1）包括：

(1)改建单位申请书；

(2)不动产权属证书和房屋安全鉴定报告；

(3)项目改建方案。主要内容应包括项目现状及规模、改建思路、改建方法、消防设计文件和消防安全综合评估报告、项目运营方案、经具有施工图审查资质的第三方机构审查通过的改建区域建筑和结构施工图等；

(4)存在抵押登记等他项权利的，提交所有他项权利人同意改建的书面意见；

(5)书面承诺书，内容包括对提交材料的真实性负责、按规定履行相关建设程序、改建后只用于保障性住房租赁（长租房）且不“以租代售”、不骗取奖补资金和无条件服从城市建设发展等内容。

2.改建申请人（单位）身份提供材料：

(1)申请人是自然人的，应当提交本人有效身份材料，申请人是单位的，应当提供统一社会信用代码，个体工商户、农村集体经济组织和军队事业单位可提交未加载统一社会信用代码的材料（个体工商户营业执照或组织机构代码证），以及法定代表人有效身份材料；

(2)委托实施的还需提交授权委托书，由代理人办理的，还需提供代理人有效身份材料。

(二) 项目审核

区政府审核通过同意后，改建单位依次向市自然资源和规划、城管、住建部门提出申请，各单位依据本部门职责进行项目审核，通过后出具《非住宅改建保障性租赁住房（长租房）联合审核表》（附件2），通过初步审核的改建项目，由改建单位在改建项目所属辖区政府（管委会）网站和拟改项目周边公示，公示期为10个工作日。公示期满后，无异议的，方可启动改建程序，改建单位凭《联合审核表》申请办理立项、施工、消防等手续，落实保障性租赁住房（长租房）相关优惠政策；存在异议的项目由审核单位收回《联合审核表》，待异议解决后，由申请单位再行申请。

（三) 施工验收

改建单位应当根据会审意见实施改建，依法办理二次装修改建施工许可手续。项目改建完成后，改建单位应依法办理消防验收、竣工验收等手续。验收通过后，市住建、城管行政主管部门联合出具《保障性租赁住房（长租房）项目确认书》（附件3）。

对利用安置房、人才公寓、政府产权住房等经建设行政部门验收合格的转化住宅项目，需要改建的按照以上流程办理相关手续，不需要改建可以直接入住的项目，由申请单位在项目所属辖区政府（管委会）网站和项目周边公示，公示期为10个工作日。公示期满后，无异议的直接发放《保障性租赁住房（长租房）项目确认书》。

（四）项目备案

项目单位取得《保障性租赁住房（长租房）项目确认书》后，将验收合格的改建项目相关材料，报市住建、城管、自然资源和规划、税务、不动产登记部门备案。备案完成后，由不动产权利人向市不动产登记部门提出变更登记（增加注记）申请，不动产登记部门在不动产登记簿附记栏注记“保障性租赁住房（长租房），未经原审核部门批准不得办理转移、变更等登记”。改建单位凭《保障性租赁住房（长租房）项目确认书》、验收合格手续到相关部门办理供水、供电、供气、供暖等执行标准变更的相关手续。

五、运营管理

（一）改建后的保障性租赁住房（长租房）项目应纳入新乡市公租房信息服务与监管平台统一管理，通过主流媒体平台发布房源信息，进行房源核验、房屋租赁合同网签备案，未完成信息录入纳入平台管理的项目,不得开展业务运营。

（二）改建后的保障性租赁住房（长租房）主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。其中，面向社会供应的保障性租赁住房（长租房），主要面向本市无房新市民、青年人供应，原则上不设户籍和收入限制。产业园区、用人单位改建的保障性租赁住房（长租房），应优先或定向供应本园区、本单位、本系统符合条件的职工。政府产权的公租房与保障性租赁住房（长租房），可根据实际保障需求互相转化。

（三）改建后的保障性租赁住房（长租房）项目的租赁运营期为3-5年，运营期自项目投入运营起计算。项目运营期间，确需整体转让的，须报经市保障中心备案，转让后仍作为保障性租赁住房（长租房）使用。因征收拆除及不可抗力等原因灭失的房屋，自动退出管理，被征收拆迁项目仍按原土地用途和取得方式进行补偿。最低运营年限期满后确需退出的，应由房屋权利人或受其委托的运营单位提出恢复原有用途申请，原审核部门根据政策要求允许退出（附件4）。退出后的项目由原审核部门核发注销、撤销项目认定文件，相关部门同时取消民用水、电、气、暖价格的优惠文件。同时，由不动产权利人持注销、核销项目认定文件等材料，向市不动产登记部门提出变更登记（取消注记)申请，取消不动产登记簿“保障性租赁住房（长租房），未经原审核部门批准不得办理转移、变更等登记”内容，已享受的上级补助资金不予退回。

（四）保障性租赁住房（长租房）租金应低于同地段同品质市场租赁住房租金。面向本园区、本单位、本系统职工

定向供应的，租金价格可进一步降低。保障性租赁住房（长租房）租金价格由投资主体或运营机构测算，报同级人民政府（管委会）确定。保障性租赁住房（长租房）押金须按照我市公租房有关管理规定进行资金监管。

六、其他事项    

（一）保障性租赁住房（长租房）不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售、以租代售等。对存在以上问题的，须采取终止改建行为、限期改正、取消奖补资格、纳入诚信惩戒名单等措施；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理，并依法承担相应的法律责任。

（二）各县（市）、平原示范区可参照执行。

附件1
关于        项目改建保障性租赁住房

（长租房）项目的申请书

区政府（管委会）：

我公司拟在新乡市        区投资改建        项目为保障性租赁住房（长租房）项目，项目具体情况如下：
    一、项目名称、所处地理位置、改建必要性。
    二、项目的产权或使用权来源、现用途类别、体量大小（栋、层数，建筑面积）。
    三、项目改建内容和规模，改建的总面积。
    四、计划总投资，资金筹集方式。
    五、改建相关承诺（包括对提交材料的真实性负责、按规定履行相关建设程序、改建后只用于住房租赁且不“以租代售”、不骗取奖补资金和无条件服从城市建设发展、改建后项目纳入新乡市公租房信息服务与监管平台统一管理、同意在不动产登记簿加注“保障性租赁住房（长租房），未经原审核部门批准不得办理转移、变更等登记”等，如项目因申请退出或相关部门依据政策撤销，清退租赁关系等事项及因此引起的纠纷、诉讼自行负责)。

    特此申请。

附件：1.不动产权属证书和房屋安全鉴定报告
      2.项目改建方案
      3.他项权利人同意改建的书面同意意见
      4.书面承诺书
      5.申请人身份材料
      6.其它材料

                                  公司（盖章）
                                  年  月    日

附件2

新乡市非住宅改建保障性租赁住房

（长租房）联合审核表

附件3

新乡市保障性租赁住房（长租房）项目

确认书

编号：新乡市    年    号

        公司：

经认定，你单位        项目，地址：          、结构：     改建规模：         ，列为新乡市非住宅改建保障性租赁住房（长租房）项目。请凭此确认书到相关职能部门办理手续。

  新乡市城市管理局      新乡市住房和城乡建设局

 年    月      日

抄送：发改、自然资源和规划、税务、不动产登记、供水、供电、供暖、燃气部门

附件4

新乡市保障性租赁住房（长租房）项目

注销（撤销）项目通知

        公司：

    《关于注销        项目的申请》收悉。经研究，同意你公司        项目退出我市保障性租赁住房（长租房）项目。（项目确认书编号：新乡市    年   号）。

  新乡市城市管理局      新乡市住房和城乡建设局

 年    月      日

抄送：发改、自然资源和规划、税务、不动产登记、供水、供电、供暖、燃气部门

关于《新乡市关于闲置商业用房、公寓等非住宅改建租赁住房加快发展保障性租赁住房（长租房）的实施意见》政策解读

一、文件起草背景

为加大保障性租赁住房供应，进一步拓宽我市租赁住房供应渠道，进一步发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，有效解决保障性租赁住房职住平衡问题，着力我市解决新市民、新青年等群体住房困难问题，不断提升住房保障水平。

根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22 号)和《河南省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(豫政办〔2022〕 6 号)精神，进一步完善我市住房保障体系，利用闲置商业办公用房、公寓等非住宅改建保障性租赁住房（长租房），扎实推进我市保障性租赁住房（长租房）工作，市住建局在积极学习先进城市工作经验的基础上，起草了《新乡市关于闲置商业用房、公寓等非住宅改建租赁住房加快发展保障性租赁住房（长租房）的实施意见》（以下简称《实施意见》）。

二、文件主要内容

《实施意见》共分为六个部分，分别为指导思想、支持政策、适用范围及条件、改建流程、运营管理和其他事项，另附《改建保障性租赁住房（长租房）项目的申请书》等4个附件。

（一）关于指导思想

该部分明确非住宅改建工作是以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房供应，进一步发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，有效解决保障性租赁住房职住平衡问题，践行以人民为中心的发展理念为指导思想。

（二）关于支持政策

该部分主要明确非住宅改建租赁住房后国家支持政策。一是资金税费支持政策。支持符合条件的保障性租赁住房（长租房）项目积极争取中央、省级财政的各项补助资金；用水、用电、用气、用暖价格按照居民标准执行。二是金融支持政策。支持银行业金融机构按照规定向项目自持主体提供长期贷款、发行金融债券,,在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。三是公共服务政策。明确项目纳入社区管理，承租人按规定享受义务教育、医疗卫生等基本公共服务。

（三）关于适用范围及条件

该部分明确了非住宅改建工作的实施区域为卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区、高新区、经开区等范围内，同时规定城市城市重点功能区和主干道沿街主要节点的商业办公用房等；土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地；房屋已列入征收范围；土地剩余使用年限低于8年的非住宅建筑，不得改建。

明确了非住宅改建为租赁住房项目的相关条件，改建项目须产权明晰，并已取得不动产权证书，且不存在查封登记、异议登记等限制交易的情形；同时改建须以整栋、整层、整单元为基本改建单位，改建规模原则上不少于60套（间），且建筑面积2000平方米（含）以上；户型面积以70平方米及以下为主（原则上70平方米及以下户型比例大于70%）；满足职住平衡、供需平衡要求。在满足以上条件的基础上，存在设计结构改动或荷载增加的项目，还须原设计单位或具有相应资质等级的设计单位确定是否需要进行房屋安全鉴定；同时，改建项目应参照《住宅设计规范》（GB 50096-2011）标准与要求进行设计和施工，参照河南省住房和城乡建设厅《关于印发河南省保障性住房建设导则（试行）的通知》（豫建〔2012〕78号）“推荐标准”进行简约、环保的装饰装修，配置必要的生活设施用品。

（四）关于改建流程

该部分明确了改建工作区政府（管委会）为主体，市住建局为牵头部门，具体工作由市保障性住房服务中心承担，联合市城管、财政、自然资源和规划、不动产登记、税务等相关单位联合开展，具体程序分为提交申请、项目审核施工验收和项目备案等四个程序。

第一步提交申请。该环节明确了改建项目和改建申请人（单位）提供的材料。

第二步项目审核。区政府审核通过同意后，改建单位依次向市自然资源和规划、城管、住建部门提出申请，提后方可启动改建程序。

第三步施工验收。该环节规定项目改建完成后，改建主体应依法办理消防验收、竣工验收等手续，验收通过的项目，由验收通过后，市住建、城管行政主管部门联合出具确认书，确认项目性质。明确规定不需要改建可以直接入住的安置房、人才公寓、政府产权住房等项目公示期满后直接出具确认书，确认项目性质。。

第四步项目备案。该环节要求项目单位取得确认书，将验收合格的改建项目相关材料，报市住建、城管、自然资源和规划、税务、不动产登记部门备案。备案完成后，由不动产权利人向市不动产登记部门提出增加注记。

（五）关于运营管理

该部分明确了改建后的保障性租赁住房（长租房）项目纳入市公租房信息服务与监管平台统一管理，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，运营期3-5年。明确政府产权的公租房与保障性租赁住房（长租房），可根据实际保障需求互相转化。明确租金应低于同地段同品质市场租赁住房租金。运营期满确需退出的，应由房屋权利人或受其委托的运营单位提出恢复原有用途申请，原审核部门根据政策要求允许退出，并按规定核发注销相关认定文件，同时按程序申请取消不动产登记簿相关标记内容。

（六）关于其他事项

该部分明确了非住宅改建的租赁住房项目不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售、以租代售等；明确各县（市）、平原示范区可参照执行。

（七）附件

《实施意见》的附件部分，分别为相关单位提供了改建项目申请书、联合审核表、项目确认书、项目注销（撤销）通知等文书模板。

四、解读机关

解读机关：新乡市住房和城乡建设局

关于征求《新乡市关于闲置商业用房、公寓等非住宅改建租赁住房加快发展保障性租赁住房（长租房）的实施意见》意见建议的征集结果反馈