新乡市住房和城乡建设局
关于印发《新乡市住宅小区公共收益管理指导意见》的通知

各县（市、区）、管委会住房和城乡建设主管部门：

为规范本市住宅小区公共收益（以下简称公共收益）的收入、使用、公示以及监督管理，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定《新乡市住宅小区公共收益管理指导意见》，现印发给你们，请结合实际情况，认真抓好贯彻落实。

2026年1月4日    

新乡市住宅小区公共收益管理指导意见

第一章 总则

第一条 为规范本市住宅小区公共收益（以下简称公共收益）的收入、使用、公示以及监督管理，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本意见。

第二条 本市行政区域内的住宅小区公共收益管理活动，适用本意见。

第三条 本意见所称公共收益，是指利用业主专有部分以外的共有部分（含公共部位和共用设施设备，以下简称共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的收入，在扣除合理成本之后的收益，属于业主共有。

第四条 公共收益依法依规由有权管理单位实施管理。本意见所称管理单位是指自行管理公共收益的业主委员会或物业管理委员会、依照合同或协议负责代收代管公共收益的物业服务企业，以及代行业主委员会职责的社区居（村）民委员会等。

第五条 业主大会成立前，物业服务企业可以根据《前期物业服务合同》共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容，其中物业服务企业的经营管理收益应当在《前期物业服务合同》中予以约定。

第六条 业主大会成立后，住宅小区共有部分的经营、收益的使用和分配应当经过业主大会同意并在物业服务合同或管理规约中作出约定。经业主大会授权，业主委员会（物业管理委员会）可自行经营共有部分，也可委托物业服务企业经营；自行经营的，应当将经营事项告知物业服务企业；委托物业服务企业经营的，应当签订委托协议，明确管理职责、分配比例及公示要求等。

第七条 住宅小区共有部分委托物业服务人经营的，委托经营合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）经营的（自行经营或委托其他第三方经营的），合同期限不得超过业主委员会（物业管理委员会）的任期。

第八条 公共收益管理应当坚持公平公开、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

第二章 职责分工

第九条 市物业管理行政主管部门负责制定本市住宅小区公共收益管理相关政策并监督实施。

县（市、区）物业管理行政主管部门负责会同有关部门组织实施公共收益管理政策，指导、支持街道办事处（乡镇人民政府）加强对公共收益政策执行情况的日常监管。

第十条 街道办事处（乡镇人民政府）负责辖区内公共收益管理工作的日常监管，加强对业主委员会（物业管理委员会）或物业服务人的监督和指导，规范公共收益管理行为，调解公共收益管理过程中产生的纠纷，协助相关部门对违法行为进行查处。

社区居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好小区公共收益监督管理工作，对各项使用的必要性、合理性、规范性进行监督、指导，及时反映业主诉求和建议。

第十一条  业主委员会（物业管理委员会）或物业服务人应当依照《河南省物业管理条例》和本意见相关规定，依法负责公共收益的收入、使用和公示。

第十二条 物业服务行业协会应当加强行业自律，引导物业服务人规范公共收益管理行为，促进行业健康有序发展。

第三章 公共收益的收入管理

第十三条 公共收益的收入来源一般包括但不限于：

（一）利用围墙、出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收入；

（二）利用建筑区划内，业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆收取的场地费；

（三）利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费；

（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；

（五）处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；

（六）相关单位支付的归业主的违约金、赔偿金、补偿金等；

（七）公共收益增值收益；

（八）其他依法属于全体业主的收入。

第十四条  公共收益的获取应当符合法律法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。

第十五条 住宅小区的公共收益应当建立管理制度，收支情况单独列账，公共收益管理单位应当及时开设公共收益专项银行账户，实行专户管理，禁止与其他账户共用，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

公共收益管理账户不得以个人或者非公共收益管理单位的其他组织名义开设。

第四章 公共收益使用

第十六条 公共收益的使用应当按照《民法典》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等法律法规关于业主共同决定事项有关规定进行表决。

业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）在一定范围内使用公共收益事项的，业主委员会（物业管理委员会）应当制定管理制度，并主动向做出授权的小区业主大会报告。

第十七条 经业主共同决定，公共收益可用于以下情形：

（一）用于补充专项维修资金；

（二）用于公共设施设备维修，共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用和共用设施设备保险；

（三）用于业主大会、业主委员会（物业管理委员会）工作经费；

（四）用于委托第三方账务记账费、审计费、法务费、招标代理费等支出；

（五）用于业主大会决定的其他支出。

第十八条 公共收益的使用程序

（一）业主大会成立前，公共收益应依据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定使用。《前期物业服务合同》和《临时管理规约》中未约定的公共收益使用事项，前期物业服务人（物业管理委员会）应当参照《中华人民共和国民法典》中由业主共同决定事项的表决程序进行意见征询，并形成业主共同决定后实施。

（二）业主大会成立后，公共收益应依据《物业服务合同》《业主大会议事规则》和《管理规约》的约定使用。

（三）街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会应结合地区实际指导首届业主大会筹备组（物业管理委员会）将公共收益使用制度纳入《业主大会议事规则》，经业主大会审议通过后施行。

第十九条 对住宅小区公共收益分配有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确的，原则上按照业主专有部分面积所占比例确定收益分配比例，但业主大会另有决定的除外。

第五章 公共收益公示

第二十条 物业服务人或者业主委员会（物业管理委员会）签订公共收益经营管理合同或者协议的，应当在签订之日起七日内，在物业管理区域显著位置公示，公示期不少于三十日。

第二十一条 物业服务企业、业主委员会(物业管理委员会)应当每半年将公共收益收支情况，在住宅小区公告栏、楼道出入口、电梯轿厢等显著位置公示，公示期不少于三十日。收支情况还可通过移动通信、业主群等电子信息方式告知全体业主，同时抄送街道办事处(乡镇人民政府)、社区居（村）民委员会。物业服务企业公示当年下半年公共收益收支情况时，应当一并公示该年度公共收益的全年收支情况。

第二十二条  公示内容主要包括但不限于以下方面：

（一）公共收益存储银行名称、账号、余额等；

（二）公共收益收入、支出的项目、金额等相关明细内容；

（三）公共收益使用和管理的其他情况。

相关公示材料应留存备查，接受业主、业主委员会、县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）监督。

业主可持能证明其业主身份的相关资料，申请查阅公共收益的合同、银行流水等原始凭证，公共收益管理单位应在七个工作日内提供。

第二十三条 公共收益管理单位对公开信息的真实性、完整性和准确性负责，并应当按照国家统一的会计制度进行独立会计核算，编制财务会计报告。

公共收益管理单位应当每半年将公共收益收支情况在住宅小区显著位置公示，公示期不少于三十日。上述半年度公示内容及年度审计报告均应包含本意见第二十二条规定的各项内容，并予以公示。

业主对公示内容有异议的，有权向公共收益管理单位提出。管理单位应当自受理异议之日起五个工作日内予以书面回复。经复核，公示信息确有错误的，应在修正后五个工作日内补充公示。

相关公示材料、财务会计报告应留存备查，接受业主、业主委员会、街道办事处（乡镇人民政府）及物业管理行政主管部门的监督。）

第二十四条 利用业主共有部分产生公共收益的，公共收益管理单位应当对相关共有资产设置统一标识牌。标识牌需载明住宅小区标准名称、资产类型（如物业管理经营用房、公共广告位等）、具体位置及专属编码，其中编码采用“类型序号-资产序号”格式，确保一资产一编码。标识牌应选用防水耐磨材质，悬挂于资产显著位置，便于业主查看。共有资产发生新增、拆除或用途调整的，公共收益管理单位需在十五日内更新标识信息，并报所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。

第六章  监督检查

第二十五条 物业服务合同终止或者业主委员会（物业管理委员会）任期届满时，物业服务人或业主委员会（物业管理委员会）应当将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交新一届业主委员会（物业管理委员会）。新一届业主委员会（物业管理委员会）有异议的，可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中支取。物业服务人不得以业主欠交物业服务费、水电公摊费等为由拒绝移交。

第二十六条 物业服务人不按规定公布、公示共有部分经营收支情况，或者物业服务合同终止时拒不移交公共收益收支账目的，县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，依照有关法律法规予以处罚。对于拒不移交或者侵占公共收益等涉嫌经济犯罪的，移交当地公安部门处理。

第二十七条 业主委员会（物业管理委员会）拒不公布、公示公共收益收支情况，或业主委员会（物业管理委员会）任期届满，未按照规定进行公共收益收支情况公示、清查、审计、移交的，街道办事处（乡镇人民政府）应当进行调查核实。查证属实的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会（物业管理委员会）限期改正；拒不改正的，街道办事处（乡镇人民政府）应当将相关证据移交至有关部门依照法律法规的规定予以处理。涉嫌经济犯罪的，移交当地公安部门处理。

第七章 附则

第二十八条 本意见所称合理成本，是指为获取公共收益而发生的、与经营活动直接相关的必要支出，包括但不限于能耗费、税费、开户费、经业主共同决定或合同约定的、专门用于该经营项目的人工成本以及直接管理费用等。合理成本的认定应当遵循真实、必要、公允的原则，具体构成与核算标准鼓励在经营合同或业主大会决定中予以明确。

第二十九条 非住宅的物业服务项目公共收益管理，可参照本意见执行。

第三十条 本意见自印发之日起施行。