新乡市住房和城乡建设局
关于印发《新乡市既有住宅小区物业服务招投标工作指导意见》的通知

各县（市、区）、管委会住房和城乡建设主管部门：

为了规范既有住宅小区（以下简称住宅小区）物业服务招投标活动，促进物业服务市场的公平竞争，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定《新乡市既有住宅小区物业服务招投标工作指导意见》，现印发给你们，请结合实际情况，认真抓好贯彻落实。

2026年1月4日

新乡市既有住宅小区物业服务招投标工作指导意见

第一章  总则

第一条 为了规范既有住宅小区（以下简称住宅小区）物业服务招投标活动，促进物业服务市场的公平竞争，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本意见。

第二条 本指导意见适用于本市行政区域内的住宅小区业主大会或全体业主通过招投标方式选聘物业服务人的活动。

第三条 物业服务招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条 市物业行政主管部门负责研究制定本市住宅小区物业服务招投标政策；县（市、区）物业行政主管部门负责本行政区域内住宅小区物业服务招投标活动的监督和技术指导。

第五条 街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导、监督本辖区内住宅小区物业服务招投标活动的具体工作，负责调处相关矛盾纠纷，县（市、区）物业行政主管部门予以政策指导；社区居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好相关工作。

第六条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥潜在投标人参加物业服务投标，不得以任何方式非法干涉物业服务招投标活动。

第二章  招标

第七条 业主大会或全体业主是物业项目招标选聘物业服务人的招标人。

第八条 业主大会或全体业主应当在物业服务合同期限届满前九十日作为选聘物业服务人的决定。

第九条 聘用方式和选聘方案等议题应当于召开业主大会或全体业主会议十五日前在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日，并于公告前书面告知所在地街道办事处（乡镇人民政府）、由街道办事处（乡镇人民政府）派人员现场监督。

业主对公告内容有异议的，应当在公示期内向业主委员会或物业管理委员会（以下简称业委会或物管会）提出。业委会或物管会应当记录并在公示结束之日起七日内作出答复。

第十条 业主大会或全体业主通过招标方式选聘物业服务人的，应当对下列事项作出决定：

（一）明确授权业委会或物管会代表招标人，在法律框架和授权范围内具体负责组织实施本次招标活动，其法律后果由业主大会或全体业主承担）；

（二）物业服务人聘用方式和选聘方案；

（三）拟选聘物业服务人的信用情况和管理实绩等具体要求；

（四）物业服务内容、要求及收费标准；

（五）物业服务合同期限；

（六）招投标活动实施方案；

（七）招投标过程发生费用的列支方式；

（八）其他共同决定事项。

第十一条 在业主大会或全体业主依法有效授权范围内，业委会或物管会作为招标人的执行机构在招标活动中履行如下职责：

（一）编制选聘方案、招标文件、招标公告；

（二）发布招标公告，对招标文件进行澄清、答疑和补遗；

（三）依照业主大会或全体业主会议确定的招标事项组织开标、评标和定标；

（四）依照本规则组建评标委员会；

（五）依照本规则答复相关异议；

（六）依照中标结果，发布中标公告，以业主大会或全体业主名义向中标人发出中标通知书；

（七）依照中标结果，以业主大会或全体业主名义与中标物业服务企业签订物业服务合同。

第十二条 选聘方案应包括物业服务内容、服务标准、服务期限、收费标准、评标标准和方法、进入定标环节合格投标人数量和投票表决结果应用规则等内容。鼓励将投标人的信用状况、经营业绩、履约情况、人员要求等纳入选聘的前置条件。

第十三条 招标人可自行组织实施招标，也可以委托招标代理机构办理。招标人和招标代理机构应依法依规开展招标活动。

第十四条 物业服务招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，公告期不少于五日。

招标公告应当载明招标人的名称及联系方式，项目地址、物业类型、建筑物总面积、竣工交付使用时间等基本情况，投标报名地点、期限，获取招标文件的办法，提交投标文件截止时间、开标时间、评标时间与地点等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向三个以上物业服务人发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十五条 总建筑面积在五万平方米以上的物业管理区域，应当通过公开招标方式选聘物业服务人，法律、法规另有规定的除外。

总建筑面积在五万平方米以下的物业管理区域，可以通过公开招标或邀请招标的方式选聘物业服务人，法律、法规另有规定的除外。

第十六条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括下列内容：

（一）招标人基本情况，包括名称、地址、联系方式等；

（二）招标项目的类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、经城乡规划部门批准的规划详图或规划总平面图、物业功能分区、配套设备的技术参数、绿化情况及物业管理用房配置等；

（三）物业管理服务内容及标准；

（四）对投标人及投标文件的要求；

（五）招标活动方案；

（六）评标标准和评标方法；

（七）物业服务合同签订说明；

（八）其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。

物业管理行政主管部门可以制定物业管理招标示范文本，供招标人参考使用。

第十七条 招标文件要求投标人对投标行为进行承诺保证的，推行银行保函制度。投标人以银行保函方式提供，银行保函在确定中标人后五日内解除。

招标文件对未中标人承诺支付投标书编制补偿金的，招标人应当支付。

第十八条 招标人应当在发布招标公告十日前，提交以下材料报物业项目所在地的街道办事处、乡镇人民政府：

（一）招标公告；

（二）招标文件；

（三）业主大会决议、业主表决结果；

（四）法律、法规规定的其他材料。

街道办事处、乡镇人民政府发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正，并妥善留存相关材料。

第十九条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、信用等级、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人的简历和业绩等证明材料。

第二十条 公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

第二十一条 符合招标公告要求或者资格预审合格的投标申请人过多时，招标人可以从中随机选择不少于五家合格的投标申请人。

符合招标公告要求或者资格预审合格的投标申请人不足三家的，招标人应当重新招标。

第二十二条 公开招标的物业管理项目，投标报名的时间自招标公告发布之日起至投标报名截止之日止，不得少于五个工作日。

招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于二十日。

第二十三条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在投标截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，包括招标项目主要经济技术指标、项目建设进度及竣工交付时间、物业管理条件、物业管理服务内容或标准、开标评标时间或地点、评标方法、物业服务合同签订等内容，应当书面报送物业项目所在地的街道办事处、乡镇人民政府，并接受县（市、区）物业行政主管部门的审查。

第二十四条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。对投标申请人提出的疑问，招标人应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第二十五条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

招标人设有标底的，标底必须保密。

第二十六条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第三章  投标

第二十七条 本意见所称投标人，是指响应物业服务项目招标、参与投标竞争的物业服务人。

投标人应当符合招标文件要求的条件。

第二十八条 投标人对招标文件有异议的，应当在投标截止日期前十日内以书面形式向招标人提出。

第二十九条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。不得违反国家、省、市物业管理有关法律、法规、规章和政策规定，不得含有虚假承诺等不正当竞争行为的内容。

第三十条 投标文件应当包括以下内容:

（一）投标函;

（二）投标测算和投标报价;

（三）物业管理方案及其管理服务承诺;

（四）招标文件要求提供的其他材料。

第三十一条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。

在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件及其补充、修改的投标文件，均为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第三十二条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，应当按照本意见第三十一条的规定送达、签收和保管。

第三十三条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章 开标、评标和中标

第三十四条 招标人应当按照招标公告规定的时间、地点邀请所有投标人参加开标。

招标人应当提前三个工作日，书面告知所在地街道办事处、乡镇人民政府派人员现场监督开标评标工作。

第三十五条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时应当众予以拆封。开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第三十六条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为五人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的五分之四。

与投标人有利害关系的评标专家不得进入评标委员会。投标人认为评标委员会成员中需要回避的，应当当场提出申请，并说明理由。

第三十七条 市物业管理行政主管部门应当建立物业服务评标专家名录库。

市物业管理行政主管部门应当对进入专家名录库的成员进行相关法律法规和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评和监督，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何物业服务项目评标活动。

第三十八条 评标委员会的专家成员，由招标人从市物业管理行政主管部门建立的物业服务评标专家名录库中采取随机抽取的方式确定。

招标人应当在开标前二十四小时内抽取评标专家，并由招标人代表书面签字确认。同时，至少确定两名后备人选。评标委员会成员名单在中标结果确定前应当严格保密。

第三十九条 评标方法一般应采用综合评估法。

评分标准应当采取百分制的方法，按照招标文件规定的内容，合理确定各个部分的比重和分值。

第四十条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者其他好处，不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐等情况。

第四十一条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准，对投标文件进行独立、客观、公正的评审，并对所提出的评审意见承担个人责任。

第四十二条 物业管理项目的开标应当在物业项目所在地的街道办事处、乡镇人民政府、业委会或物管会以及七至九名业主代表现场监督和见证下进行。

第四十三条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第四十四条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。投标人应当派拟担任项目经理的人员参加答辩。

评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，进行综合评标，并对评标结果签字确认。

除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

第四十五条 经评标委员会评审，认为所有投标文件都不符合招标文件实质性要求的，可以否决所有投标。

所有投标被否决的，或者某一投标人被否决后使得投标人不足三个的，招标人应当重新招标。

第四十六条 符合下列情形之一的，评标委员会应当认定为无效投标：

（一）投标文件没有按照招标文件要求加盖印章或者出具授权委托书的；

（二）投标文件中承诺的服务标准或管理方案与法律法规规定或服务规范明显不一致的；

（三）投标报价的最终价格和计算方法不符合招标文件要求，成本核算中未如实核算相关社会保险、税费的或者以明显低于同城市物业服务社会平均成本价竞标的;

（四）发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。

第四十七条 评标委员会完成评标后，应当向招标人出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过三名有排序的合格的中标候选人。认定无效投标的还应当出具无效投标说明。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人，也可以委托评标委员会直接确定中标人。

第四十八条 招标人应当在完成评标后十五日内确定中标人，向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标人无正当理由放弃中标、或因自身原因未能按时签订合同的，应承担相应法律责任，招标人可按中标候选人排序递补或重新招标

第四十九条 投标人和其他利害关系人对评标过程或中标结果有异议的，应当在知道或者应当知道其权益受到侵害之日起十日内，以书面形式向招标人提出；对招标人的答复不满意或者招标人未在规定时间内答复的，可以向物业项目所在地的街道办事处、乡镇人民政府投诉。街道办事处、乡镇人民政府应当自接到投诉之日起三十个工作日内进行调查、协调或作出处理决定；涉及重大违法违规情形的，应及时移送县（市、区）物业行政主管部门或相关执法部门处理。

第五十条 业委会或物管会应当自确定中标人之日起十五日内，向物业项目所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

备案时应当提交以下资料：

（一）开标评标过程；

（二）确定中标人的方式及理由；

（三）评标委员会的评标报告；

（四）中标人的投标文件；

（五）物业服务合同；

（六）法律、法规规定的其他材料。

采用委托代理招标的，应当同时提交委托代理合同。

街道办事处、乡镇人民政府应当自受理中标备案申请之日起三个工作日内，对符合条件的出具物业管理项目中标备案通知书，同时将备案情况抄送县（市、区）物业管理行政主管部门。

第五十一条 未经招标人或投标人同意，任何单位和个人不得向他人泄露或者在它处引用招标文件或者投标文件的内容。

第五章　附则

第五十二条 社区居（村）民委员会代行业主委员会职责期间，需公开招标选聘物业服务人的，社区居（村）民委员会应当按照本规则规定组织开展相关工作。

第五十三条 在招投标活动中，投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，中标的物业服务人无正当理由放弃中标人资格的，记入企业不良行为记录，并可视情节限制其在一至三年内参与本市行政区域内的物业服务项目投标；存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的公职人员、居（村）民委员会人员、业委会或物管会成员，依法依规承担相应责任。

第五十四条 本指导意见由新乡市物业行政主管部门负责解释。本指导意见所述招投标活动所产生的一切费用，包括但不限于公告费、专家评审费、代理服务费等，均由招标人自行承担。

第五十五条 本意见自发布之日起施行。